Qué hacer si tu inquilino no paga el alquiler: pasos a seguir

¡El primer mes impagado genera incertidumbre; el segundo, urgencia por actuar bien. El orden en que das los pasos importa tanto como darlos: un movimiento mal hecho al principio puede alargar el proceso varios meses o dar al inquilino una segunda oportunidad de quedarse que no tenía por qué tener. Vamos a verlo en el orden correcto.

Paso 1: el burofax de requerimiento de pago

No es obligatorio, pero es, con diferencia, el movimiento más estratégico que puedes hacer nada más detectar el impago. Consiste en enviar un burofax con certificación de texto y acuse de recibo, reclamando formalmente las cantidades adeudadas y anunciando las acciones legales que vas a emprender si no se regulariza la situación.

¿Por qué es tan importante, si no es obligatorio? Porque condiciona el derecho del inquilino a enervar más adelante (lo explicamos con detalle en su propio apartado). Si el inquilino no paga dentro de los 30 días siguientes a la recepción del burofax, pierde la posibilidad de paralizar el desahucio pagando en el último momento, una vez ya se haya presentado la demanda.

Paso 2: el intento de conciliación obligatorio (novedad de 2025)

Desde la entrada en vigor de la Ley Orgánica 1/2025, antes de presentar la demanda de desahucio es necesario acreditar un intento previo de conciliación con el inquilino. Si el inquilino no responde o rechaza la propuesta, ese intento queda acreditado y ya se puede presentar la demanda con normalidad.

Un matiz práctico: si ya existen varios meses de impago acumulados, puede ser más eficiente acudir directamente a la vía de conciliación en lugar de esperar los 30 días completos del burofax, para no perder más tiempo del necesario.

Paso 3: la demanda de desahucio

Si, pese a los pasos anteriores, el inquilino sigue sin pagar, el siguiente movimiento es presentar la demanda de desahucio ante el juzgado de primera instancia del lugar donde se encuentra la vivienda. A diferencia de otros procedimientos, aquí es necesario contar con abogado y procurador, sea cual sea el importe de la deuda reclamada.

Para presentar una demanda completa y evitar requerimientos del juzgado que retrasan semanas el proceso, conviene tener preparada esta documentación:

• El contrato de arrendamiento original.
• Los recibos impagados.
• El burofax enviado, con su justificante de acuse de recibo.
• Los movimientos de la cuenta bancaria donde debía ingresarse la renta, y los justificantes de cualquier devolución de recibo.
• El Poder General para Pleitos, que se puede tramitar de forma gratuita y online.

Lo habitual es presentar la demanda acumulando acciones: se solicita al juez tanto el desahucio (la recuperación de la vivienda) como la condena al pago de las rentas vencidas y las que sigan venciendo hasta la entrega efectiva de las llaves.

Paso 4: qué puede hacer el inquilino tras la demanda

Una vez admitida la demanda, el juzgado notifica al inquilino, que dispone de 10 días hábiles para elegir entre varias opciones:

• Pagar la deuda y enervar el desahucio (solo si todavía conserva ese derecho, como veremos a continuación).
• Oponerse a la demanda, alegando los motivos por los que considera que no debe la totalidad o parte de lo reclamado.
• No hacer nada, que es, con diferencia, la opción más habitual en la práctica.

Si el inquilino no se opone ni hace nada, el juzgado puede dictar directamente un decreto con fecha de lanzamiento fija, sin necesidad de celebrar un juicio completo.

Qué significa «enervar» y cómo evitar que juegue en tu contra

Enervar la acción de desahucio significa que el inquilino, una vez ya demandado, puede evitar el desahucio pagando la totalidad de lo reclamado antes de la fecha señalada por el juzgado. No basta con pagar una parte: para que la enervación sea válida, debe abonar todas las cantidades adeudadas.

Aquí está la clave que mencionábamos en el paso 1: este derecho a enervar desaparece en dos supuestos:

1. Si el inquilino ya enervó en un procedimiento anterior sobre ese mismo contrato (no se puede usar esta vía dos veces).
2. Si el propietario envió previamente un burofax fehaciente, concediendo al menos 30 días para pagar, y el inquilino dejó pasar ese plazo sin hacerlo.

Por eso el burofax inicial no es un simple trámite: bien utilizado, puede evitar que, tras meses de proceso judicial, el inquilino pague en el último minuto y se quede en la vivienda como si nada hubiera pasado.

Paso 5: el lanzamiento

Si el inquilino no paga ni se opone, el proceso concluye con el lanzamiento: la recuperación efectiva de la vivienda, ejecutada por la comisión judicial en la fecha fijada en el decreto o la sentencia.

¿Y si el inquilino no paga ni siquiera después de la sentencia?

La deuda reconocida en la sentencia no se cobra sola: si el inquilino sigue sin pagar una vez resuelto el desahucio, hay que iniciar un procedimiento de ejecución forzosa independiente, en el que se puede solicitar el embargo de bienes del inquilino (nómina, cuentas bancarias, vehículos u otros bienes a su nombre) para intentar cobrar lo adeudado.

Errores que alargan el proceso

• Aceptar pagos parciales sin documentarlos correctamente. Si el inquilino paga parte de la deuda de forma informal y no queda bien reflejado, puede usarlo después para alegar una enervación o generar confusión sobre el importe realmente adeudado.
• Esperar demasiado tiempo «a ver si paga». Cada mes sin iniciar el proceso son treinta días más de renta perdida, y un inquilino cada vez más asentado en la vivienda.
• Presentar una demanda incompleta, sin toda la documentación necesaria, lo que genera requerimientos del juzgado que pueden añadir semanas al proceso.
• Olvidar acreditar el intento de conciliación exigido desde la LO 1/2025, lo que puede hacer que la demanda ni siquiera se admita a trámite.

Un apunte si tienes seguro de impago

Si contrataste un seguro de impago de alquiler con cobertura de defensa jurídica, buena parte de este proceso —desde el burofax hasta la gestión del desahucio— puede quedar en manos de la aseguradora, que además suele asumir los honorarios de abogado y procurador. Es, precisamente, una de las razones por las que esta cobertura resulta tan valorada: no solo adelanta las rentas impagadas, sino que te evita tener que gestionar tú mismo todo este proceso.

Conclusión

Ante un impago, el orden de los pasos importa casi tanto como darlos: un burofax bien enviado desde el principio puede ser la diferencia entre un proceso que se resuelve con relativa rapidez y uno en el que el inquilino consigue alargar su estancia pagando en el último momento. Desde 2025, además, no puedes saltarte el intento de conciliación antes de presentar la demanda. Si la situación se complica, contar con un abogado especializado en desahucios desde el primer burofax suele ahorrar tiempo —y dinero— frente a intentar improvisar cada paso sobre la marcha.