Cómo comprobar la solvencia de un inquilino antes de alquilar

La mejor forma de evitar un impago no es tener un buen seguro ni saber de memoria los pasos de un desahucio: es elegir bien al inquilino desde el principio. Y eso significa ir más allá de la «buena impresión» que te den en la visita, con una comprobación objetiva y documentada. Vamos a ver cómo hacerlo bien.

Qué documentos pedir

Antes de nada, conviene pedir toda la documentación antes de la visita, no después: así filtras a los candidatos que no cumplen tus criterios sin invertir tiempo enseñando el piso a quien no va a poder alquilarlo. La documentación habitual incluye:

• DNI, NIE o pasaporte en vigor.
• Últimas tres nóminas, siempre consecutivas. Pedir solo una nómina es un error habitual: puede corresponder a un mes con muchas horas extra que no se va a repetir, y no refleja los ingresos reales de forma fiable.
• Contrato de trabajo o certificado de empresa, para acreditar la estabilidad laboral.
• Informe de vida laboral, que no solo confirma la situación actual, sino que permite contrastar que la nómina entregada es auténtica (lo veremos en el siguiente apartado).
• Última declaración de la renta (o de los dos últimos ejercicios, en el caso de autónomos).
• Documentación específica de autónomos: declaraciones trimestrales y anuales de IRPF e IVA, para acreditar ingresos mediante la actividad económica.
• Extractos bancarios, cuando se consideren necesarios, aunque aquí conviene ser proporcionado y no pedirlos de forma sistemática sin justificación.

La regla del ratio de ingresos

El criterio más utilizado para valorar si un inquilino puede asumir una renta es bastante sencillo: el alquiler no debería superar el 30-35% de los ingresos netos del candidato, lo que en la práctica se traduce en la conocida «regla del 3x»: los ingresos netos mensuales deberían ser, como mínimo, el triple de la renta mensual. A esos ingresos netos conviene restarles, además, otras deudas o préstamos que el inquilino ya tenga en marcha, ya que afectan directamente a su capacidad real de pago.

Cómo verificar que las nóminas no están falsificadas

No es un escenario tan raro como podría parecer: existen plantillas editables que permiten modificar una nómina con relativa facilidad. Por eso, pedir el informe de vida laboral no es solo una formalidad adicional: permite comprobar, a través del código CEA que incluye el documento, que el empleador que figura en la nómina entregada coincide con la información real registrada en la Seguridad Social, confirmando que el documento no ha sido manipulado.

Los ficheros de morosidad: qué son y cómo consultarlos

Existen varias bases de datos especializadas en recoger información sobre impagos y morosidad en España:

• ASNEF-Equifax, considerada la base de datos con mejor información sobre impagos y morosidad del país. El propio inquilino puede descargarse gratis su certificado desde la web de Equifax en un plazo de 48 horas y entregártelo voluntariamente.
• FIM (Fichero de Inquilinos Morosos), gestionado por Alquiler Seguro, específico del sector del alquiler.
• BDMI, la base de datos de morosos inmobiliarios de Idealista.
• El llamado certificado de inquilino no moroso, un documento que acredita que la persona no tiene deudas pendientes con otros propietarios a nivel nacional, y que puede solicitarse a través de estos mismos ficheros.

También existen plataformas y empresas especializadas (como Ibercheck, que trabaja precisamente con los datos de Asnef-Equifax, o servicios similares de Experian) que elaboran un perfil de riesgo completo a partir de varias fuentes combinadas, resumiendo en un único informe el rango de renta asumible y la ausencia de deudas relevantes.

Qué puedes pedir legalmente y qué no

Aquí conviene ser cuidadoso, porque la Ley de Arrendamientos Urbanos no regula expresamente la exigencia de esta documentación: el tratamiento de estos datos queda sometido al Reglamento General de Protección de Datos (RGPD) y a la LOPDGDD, en particular a los principios de minimización y limitación de la finalidad. En la práctica, esto significa que:

• Puedes pedir documentación para acreditar solvencia, pero debe ser proporcionada al objetivo de verificar la capacidad de pago, no una exigencia desmedida sin relación clara con esa finalidad.
• No puedes consultar directamente los ficheros de morosidad como ASNEF por tu cuenta: es el propio candidato quien debe aportar voluntariamente su certificado, o autorizar expresamente la consulta.
• Pedir extractos bancarios completos de varios meses, sin ninguna justificación adicional, puede considerarse una solicitud desproporcionada frente a otras alternativas (como las nóminas) que cumplen la misma función con menos intrusión en la privacidad del candidato.

Caso especial: inquilinos sin nómina

Si el candidato no tiene ingresos propios acreditables —el caso típico de los estudiantes—, lo habitual es solicitar la documentación de sus padres o tutores como garantes: DNI, contrato de trabajo, nóminas de los últimos tres meses y declaración de la renta del año anterior, exactamente igual que si fueran ellos quienes fueran a residir en la vivienda.

Las referencias de propietarios anteriores

Un paso que muchos propietarios olvidan, y que aporta información que ningún documento financiero puede dar: preguntar directamente a los caseros anteriores del candidato sobre su historial de pagos y su comportamiento durante el arrendamiento. Es un dato especialmente valioso cuando el resto de la documentación financiera está en orden, pero quieres confirmar que, en la práctica, esa persona ha sido un buen inquilino en el pasado.

Errores comunes

• Dejarte llevar por la «buena impresión» de la visita, tomando una decisión emocional sin respaldarla con documentación objetiva.
• Aceptar documentos en PDF sin contrastarlos, cuando una nómina manipulada con una plantilla editable puede pasar desapercibida si no se cruza con la vida laboral o el extracto bancario.
• No pedir el certificado de ASNEF (o equivalente), alquilando a alguien con un historial de impago activo que una simple nómina no revela.
• Pedir documentación desproporcionada, exponiéndote a cuestionamientos sobre protección de datos sin que aporte, en la práctica, más garantías que una verificación más sencilla y bien hecha.

Los pasos recomendados, en orden

1. Pide la documentación antes de la visita, para filtrar candidatos desde el principio.
2. Comprueba el ratio de ingresos: que la renta no supere el 30-35% de los ingresos netos del candidato, descontando otras deudas.
3. Contrasta las nóminas con la vida laboral, verificando el código CEA.
4. Pide un certificado de solvencia o de inquilino no moroso, o solicita que el propio candidato se descargue su certificado de ASNEF.
5. Pregunta por referencias a propietarios anteriores, si el candidato puede facilitarlas.

Conclusión

Comprobar bien la solvencia de un inquilino antes de firmar el contrato es, con diferencia, la medida de prevención más eficaz frente a un futuro impago, más incluso que cualquier seguro o garantía adicional. No se trata de pedir toda la documentación posible sin criterio, sino de combinar unos pocos documentos bien verificados —nóminas consecutivas, vida laboral contrastada, certificado de morosidad— con el sentido común del ratio de ingresos, siempre dentro de los límites que marca la protección de datos. Dedicarle media hora más a este filtro inicial puede ahorrarte meses de proceso judicial más adelante.