Cómo calcular la amortización del 3% en el alquiler de vivienda

De todos los gastos deducibles del alquiler, la amortización es probablemente el que más confusión genera, y también uno de los que más dinero puede suponerte si lo calculas mal. No es un gasto que pagues de tu bolsillo cada año, sino un reconocimiento del desgaste del inmueble con el tiempo, y su cálculo tiene una lógica muy concreta que vamos a desmontar paso a paso.

Qué es la amortización y por qué no es realmente «opcional»

La amortización reconoce que un inmueble se deprecia con el paso de los años, y permite deducir ese desgaste aunque no suponga un desembolso real en el ejercicio. La ley establece que la amortización deducible es del 3% anual sobre el mayor de dos valores (que veremos a continuación), y ese 3% funciona como el límite máximo de la depreciación que la normativa presume, sin necesidad de demostrarla con más detalle.

Aunque en teoría se podría aplicar un porcentaje inferior, hacerlo no suele compensar: como veremos más adelante, Hacienda descuenta igualmente ese 3% completo del valor de adquisición cuando llegue el momento de vender el inmueble, lo hayas deducido o no durante los años de alquiler.

La fórmula base: el 3% sobre el mayor de dos valores

El cálculo parte de comparar dos cifras, excluyendo en ambos casos el valor correspondiente al suelo, porque fiscalmente se entiende que el suelo no se deteriora con el tiempo:

1. El valor catastral de la construcción, tal y como figura en tu recibo del IBI.
2. El coste de adquisición de la construcción: el precio que pagaste por el inmueble, más todos los gastos y tributos de la compra (notaría, registro, impuestos), aplicando solo la parte proporcional que corresponde a la construcción.

De los dos, se toma el que sea más alto, y sobre esa cifra se aplica el 3% anual.

Paso 1: calcula el valor catastral de la construcción

Es el dato más sencillo de obtener: aparece directamente en tu recibo del IBI, desglosado entre valor del suelo y valor de la construcción. Si no lo conservas, puedes consultarlo con tu referencia catastral en la Sede Electrónica del Catastro.

Paso 2: calcula el coste de adquisición de la construcción

Aquí el cálculo tiene más pasos:

1. Suma el precio de compra más todos los gastos e impuestos de la adquisición (notaría, registro, ITP o IVA, gestoría).
2. Calcula el porcentaje que representa la construcción sobre el valor catastral total: divide el valor catastral de la construcción entre el valor catastral total (suelo + construcción).
3. Aplica ese porcentaje a la suma del paso 1, para quedarte solo con la parte correspondiente a la construcción, excluyendo el suelo.

Paso 3: compara y quédate con el valor más alto

Una vez tienes ambas cifras —valor catastral de la construcción y coste de adquisición de la construcción—, compara y toma la mayor de las dos como base sobre la que aplicar el 3%.

Paso 4: aplica el 3% y prorratea por días si no alquilaste todo el año

Si el inmueble no estuvo alquilado los 365 días del año —por ejemplo, si lo compraste a mitad de año o estuvo unos meses vacío entre inquilinos—, solo puedes computar la amortización correspondiente a los días reales de alquiler, prorrateando el resultado anual sobre 365.

Un ejemplo práctico, número a número

Vamos a reproducir un caso real y bastante representativo. Un propietario compra una vivienda por 90.000 €, con 9.500 € de gastos e impuestos de la compra. Según el catastro, la construcción representa el 75% del valor catastral total del inmueble, y el valor catastral de la construcción por sí solo es de 34.776 €. La vivienda estuvo alquilada durante 275 días de ese año.

1. Coste de adquisición total: 90.000 € + 9.500 € = 99.500 €.
2. Coste de adquisición de la construcción: 99.500 € × 75% = 74.625 €.
3. Comparación: 74.625 € (coste de adquisición) frente a 34.776 € (valor catastral de la construcción). Se toma el mayor: 74.625 €.
4. Amortización anual completa (si hubiera estado alquilado todo el año): 74.625 € × 3% = 2.238,75 €.
5. Prorrateo por 275 días de alquiler: 74.625 € × 3% × (275 / 365) = 1.686,73 €, que es la cifra final deducible ese ejercicio.

Qué pasa con las mejoras realizadas en el inmueble

Si has invertido en una mejora del inmueble (recuerda: no una reparación, sino algo que aumenta su valor, como sustituir ventanas por otras más eficientes o instalar un ascensor), esa cantidad se suma al coste de adquisición para calcular la base amortizable de los años siguientes. Un matiz técnico: a diferencia del cálculo inicial, en el importe de una mejora no se excluye la parte de suelo, ya que se entiende que una mejora afecta, con carácter general, a la propia construcción.

Casos especiales de adquisición

Herencia o donación

Durante años, Hacienda solo permitía considerar como «coste de adquisición» los gastos e impuestos pagados con motivo de la herencia o donación (notaría, Impuesto de Sucesiones), sin contar el valor del propio inmueble. Una sentencia del Tribunal Supremo de septiembre de 2021 corrigió este criterio: en las adquisiciones a título gratuito, el coste de adquisición debe incluir también el valor del inmueble declarado en el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, lo que en la práctica suele traducirse en una base de amortización bastante más alta que con el criterio anterior.

Adquisición de un usufructo

Si lo que has adquirido no es la plena propiedad, sino el derecho de usufructo sobre el inmueble, el cálculo se basa en el coste satisfecho específicamente por ese derecho, que suele calcularse de forma actuarial según la edad del usufructuario y no coincide con el valor total del inmueble.

Vivienda de reciente construcción sin valor catastral asignado

Si el inmueble aún no tiene valor catastral asignado (por ser de construcción muy reciente), se recurre a una estimación del porcentaje que representa el suelo (por ejemplo, un 10% del valor total, según el criterio habitual de la Agencia Tributaria en sus ejemplos), aplicando el 3% sobre el resto.

Un matiz importante: por qué no amortizar no te libra de nada

Aquí está el punto que menos gente conoce, y que conviene tener muy claro antes de decidir «no amortizar para simplificar la declaración»: la normativa establece el 3% como el límite máximo de la depreciación presumida, y cuando llegue el momento de vender el inmueble, Hacienda calculará la ganancia patrimonial descontando del valor de adquisición el importe que hubiera correspondido a esa amortización del 3%, la hayas deducido realmente o no durante los años de alquiler. En la práctica, esto significa que renunciar a la amortización no te protege de nada en la venta: solo consigues pagar más impuestos durante los años de alquiler, sin evitar el efecto de la amortización cuando vendas.

Cuántos años se puede seguir amortizando

No existe un número de años fijo predeterminado: se aplica el 3% anual de forma continuada hasta que la suma acumulada de todas las amortizaciones practicadas alcance el valor total amortizable del inmueble (la base de construcción calculada), lo que en la práctica suele suponer algo más de 33 años si esa base se mantiene constante a lo largo del tiempo.

Dónde se refleja en la declaración

La amortización se incluye dentro del apartado de gastos deducibles del rendimiento del capital inmobiliario, en las casillas específicas destinadas a este concepto (relacionadas con las que ya vimos en la guía de gastos deducibles), diferenciando, si procede, la amortización del inmueble de la del mobiliario y los enseres cedidos junto con la vivienda, que sigue sus propias reglas (10% anual durante 10 años).

Conclusión

La amortización del 3% no es un gasto que decidas aplicar o no según te convenga: es prácticamente obligatoria en la práctica, porque Hacienda la va a tener en cuenta igualmente en el momento de vender el inmueble, apliques o no la deducción durante los años de alquiler. El cálculo, aunque parezca complejo a primera vista, se reduce a cuatro pasos claros: obtener el valor catastral de la construcción, calcular el coste de adquisición de esa misma construcción, quedarte con el valor más alto de los dos, y aplicar el 3% prorrateado por los días reales de alquiler. Dedicarle el tiempo necesario a este cálculo, especialmente si has heredado el inmueble o has hecho mejoras recientes, puede suponer una diferencia relevante en tu rendimiento neto declarado cada año.