Reducción del 90% por zona tensionada: requisitos y cómo aplicarla

El 90% es el incentivo fiscal más potente de toda la reforma del alquiler: te permite tributar solo por una décima parte de tu rendimiento neto. También es el tramo más restrictivo y el que más fácil resulta perder por un detalle mal documentado. Vamos a ver exactamente qué exige la ley y cómo aplicarlo sin errores.

El requisito legal exacto

La norma establece esta reducción cuando el mismo arrendador formaliza un nuevo contrato de arrendamiento sobre una vivienda situada en una zona de mercado residencial tensionado, en el que la renta inicial se ha rebajado en más de un 5% en relación con la última renta vigente del contrato anterior sobre esa misma vivienda. Son tres condiciones que deben cumplirse a la vez, no de forma alternativa.

Requisito 1: que la vivienda esté en zona tensionada

No basta con que el precio del alquiler haya subido mucho en tu zona o que tú, como propietario, consideres que el mercado está «tensionado»: tiene que tratarse de un municipio (o, en algunos casos, un ámbito más reducido) formalmente declarado como zona de mercado residencial tensionado por la comunidad autónoma correspondiente, al amparo de la Ley 12/2023. Sin esa declaración oficial, este tramo del 90% —y también el del 70%— sencillamente no está disponible, por muy bajo que hayas puesto el alquiler.

Requisito 2: que sea un contrato nuevo, no una prórroga

Este matiz es el que más gente pierde por error: tiene que tratarse de un nuevo contrato, con nueva firma y nuevas condiciones, no de la prórroga o renovación automática del contrato ya existente con el mismo inquilino en las mismas condiciones. Si simplemente prorrogas el contrato vigente, aunque en algún momento hayas bajado la renta respecto a años anteriores, no estás formalizando el «nuevo contrato» que exige la norma para este tramo.

Requisito 3: rebaja de renta de más del 5%

La renta inicial del nuevo contrato tiene que ser más de un 5% inferior a la última renta vigente del contrato anterior sobre esa misma vivienda. Aquí hay un matiz importante sobre qué cifra usar como referencia.

Sobre qué se calcula el 5%: la última renta vigente, no la inicial

La comparación no se hace contra la renta con la que empezó el contrato anterior años atrás, sino contra la última renta que estuviera vigente justo antes de la firma del nuevo contrato (es decir, ya con las actualizaciones anuales aplicadas hasta ese momento). Es un detalle que cambia bastante los números si el contrato anterior llevaba varios años de actualizaciones acumuladas.

Por qué este tramo no se «hereda» de un contrato a otro

Un error de interpretación bastante habitual es pensar que, una vez conseguida la reducción del 90% en un contrato, esta se mantiene automáticamente en el siguiente. No es así: según el criterio fijado por la Dirección General de Tributos, cada nuevo contrato que se firme sobre esa vivienda debe volver a acreditar, de forma independiente, una rebaja de más del 5% respecto a la renta vigente inmediatamente anterior. Si en el contrato siguiente no se produce una nueva rebaja de ese calibre, se pierde el acceso al 90% para ese periodo, aunque el contrato previo sí lo tuviera reconocido.

Su relación con los límites de la Ley de Vivienda

En las zonas declaradas como tensionadas, la propia Ley. de Vivienda ya limita, con carácter general, cuánto puede subir la renta en un nuevo contrato sobre la misma vivienda (conforme al artículo 17.6 de la Ley de Arrendamientos Urbanos), restringiendo la libre fijación del precio. Esto significa que, en la práctica, quien alquila en zona tensionada ya parte de un margen de maniobra limitado al alza; el incentivo del 90% funciona como contrapartida fiscal para quien, dentro de ese marco, decide bajar activamente el precio en lugar de mantenerlo al máximo permitido.

Cómo comprobar si tu vivienda está en zona tensionada

Antes de dar nada por hecho, comprueba el estado de tu municipio en la herramienta oficial de consulta de zonas tensionadas del Ministerio de Vivienda (SERPAVI). El listado de municipios declarados se va ampliando con el tiempo, pero conviene tener presente que, a día de hoy, ciudades tan grandes como Madrid, Valencia o Sevilla no cuentan con esta declaración en sus respectivos territorios, lo que deja a los propietarios de esas ciudades sin acceso a este tramo, con independencia de cuánto rebajen la renta.

Documentación necesaria para acreditar el 90%

Para poder defender este tramo ante una eventual comprobación de Hacienda, conviene conservar:

• El contrato anterior sobre esa misma vivienda, con la renta que estuviera vigente en el momento de finalizar.
• El nuevo contrato, con fecha de firma posterior y la nueva renta claramente reflejada.
• El cálculo que acredite que la rebaja entre ambas rentas supera el 5%.
• La certeza de que el municipio estaba declarado como zona tensionada en el momento de la firma del nuevo contrato.

Sin el contrato anterior, resulta prácticamente imposible acreditar tanto la renta previa como la rebaja aplicada, así que es el documento más importante a la hora de defender este tramo.

Un ejemplo práctico

Un propietario en un municipio declarado zona tensionada tenía alquilada su vivienda con una renta que, tras las actualizaciones acumuladas, había llegado a 1.000 € al mes. Al finalizar ese contrato, decide firmar uno nuevo, con un nuevo inquilino, fijando la renta en 930 € al mes.

1. Rebaja aplicada: (1.000 − 930) / 1.000 = 7%, superior al 5% exigido.
2. Se cumplen los tres requisitos: zona tensionada, nuevo contrato, rebaja superior al 5%.
3. Si su rendimiento neto anual, una vez descontados los gastos deducibles, es de 6.000 €, con la reducción del 90% tributaría únicamente sobre 600 €, en lugar de sobre los 3.000 € que le correspondería con la reducción general del 50%.

Errores comunes que hacen perder este tramo

• Confundir una prórroga con un contrato nuevo: la ley exige explícitamente un nuevo contrato, no la continuidad del vigente.
• Calcular el 5% sobre la renta inicial del contrato anterior, en lugar de sobre la última renta vigente antes de la nueva firma.
• No conservar el contrato anterior, dejando sin acreditar la rebaja de renta ante una comprobación posterior.
• Dar por hecho que el municipio está en zona tensionada sin comprobarlo en la herramienta oficial, especialmente en grandes capitales que no cuentan con esta declaración.
• Asumir que la reducción se mantiene automáticamente en el contrato siguiente sin volver a acreditar la rebaja correspondiente.

Qué pasa si la zona deja de estar declarada como tensionada

Las declaraciones de zona tensionada no son permanentes: se revisan y pueden actualizarse con el tiempo. Si en el momento de firmar tu nuevo contrato el municipio estaba declarado como tensionado y cumplías el resto de requisitos, el derecho a la reducción se genera con esas condiciones; conviene, no obstante, estar atento a la actualidad normativa de tu zona concreta, ya que un cambio en la declaración puede afectar a contratos que se firmen con posterioridad.

Conclusión

La reducción del 90% es, con diferencia, el incentivo fiscal más generoso de todo el sistema de tramos del alquiler, pero también el que exige mayor rigor documental: zona tensionada declarada de forma oficial, un contrato realmente nuevo (no una prórroga), y una rebaja de renta superior al 5% respecto a la última renta vigente del contrato anterior, acreditada con el contrato previo en la mano. Antes de aplicarlo, comprueba los tres requisitos uno por uno y conserva toda la documentación que los sustenta: es, de largo, el tramo que más comprobaciones genera por parte de Hacienda, precisamente por lo ventajoso que resulta.