Reducción del 70% por alquilar a jóvenes de 18 a 35 años: cómo funciona

Después del 90%, el 70% es el segundo tramo más ventajoso de todo el sistema de reducciones del alquiler. Pero, igual que ocurre con el 90%, no basta con alquilar a alguien joven para acceder a él: hace falta que se den varias condiciones a la vez, y una de ellas —la zona tensionada— sorprende a bastantes propietarios que dan por hecho que este incentivo está disponible en cualquier parte de España.

El requisito legal exacto

Este tramo se aplica cuando, no cumpliéndose los requisitos del 90%, el contribuyente alquila por primera vez una vivienda situada en una zona de mercado residencial tensionado, y el arrendatario tiene entre 18 y 35 años. Como puedes ver, no es un incentivo aislado por la edad del inquilino: va ligado, igual que el 90%, a que el inmueble esté en una zona declarada oficialmente como tensionada.

Requisito 1: zona de mercado residencial tensionado

Sin esta declaración oficial por parte de la comunidad autónoma correspondiente, este tramo simplemente no está disponible, por muy joven que sea tu inquilino. Es el error de partida más habitual: muchos propietarios asumen que alquilar a alguien de 25 años les da acceso automático al 70% en cualquier municipio de España, y no es así. Antes de nada, conviene comprobar en la herramienta oficial de consulta de zonas tensionadas (SERPAVI) si tu vivienda está dentro de un área declarada.

Requisito 2: que sea «incorporación al mercado» de esa vivienda

Este es el matiz que más pasa desapercibido. La norma habla de la incorporación al mercado de viviendas destinadas al alquiler, lo que en la práctica se traduce en que debe tratarse de la primera vez que esa vivienda concreta se arrienda, o bien de un inmueble que no haya estado arrendado durante un periodo reciente. No es un incentivo pensado para renovar contratos con inquilinos jóvenes que ya llevan tiempo viviendo allí, sino para animar a sacar al mercado viviendas que no estaban destinadas al alquiler.

Requisito 3: la edad del inquilino, entre 18 y 35 años

El arrendatario debe tener entre 18 y 35 años en el momento de la firma del contrato. Es una franja de edad amplia, pensada para cubrir tanto a quien acaba de independizarse como a quien todavía está en una etapa de estabilización laboral y económica.

Qué pasa si hay varios inquilinos y solo algunos son jóvenes

Un matiz práctico importante para pisos compartidos: si la vivienda tiene varios arrendatarios y solo algunos cumplen el requisito de edad, no se pierde la reducción por completo. Se aplica de forma proporcional, sobre la parte del rendimiento neto que corresponda específicamente a los inquilinos que sí cumplen los 18-35 años, mientras que la parte correspondiente al resto tributaría según el tramo que le corresponda con carácter general.

Por ejemplo, si una vivienda se alquila a tres personas a partes iguales y solo dos de ellas tienen entre 18 y 35 años, aproximadamente dos tercios del rendimiento neto accederían a la reducción del 70%, mientras que el tercio restante tributaría con el porcentaje general que corresponda.

La segunda vía del 70%: vivienda asequible o protegida para alquiler social

Existe una segunda forma de acceder a este mismo tramo, independiente de la edad del inquilino: cuando se trata de una vivienda asequible incentivada o protegida, arrendada a una administración pública o a una entidad sin ánimo de lucro que la destine al alquiler social. Es una vía pensada para propietarios que ceden su vivienda dentro de programas públicos de vivienda asequible, con un objetivo social más que de mercado libre.

Su posición en la cascada de tramos

Recuerda que estos porcentajes no son opciones libres: se evalúan en orden, de mayor a menor. Primero se comprueba si se cumplen los requisitos del 90% (nuevo contrato con rebaja de renta superior al 5% en zona tensionada); solo si no se cumplen esos requisitos se pasa a comprobar si aplica el 70% por alguna de las dos vías que hemos visto. Es decir, si tu inquilino tiene 24 años pero tu contrato además cumpliría los requisitos del 90% (por ejemplo, porque también has rebajado la renta más de un 5% respecto al contrato anterior), tributarías por el 90%, no por el 70%, ya que ese tramo prevalece cuando se cumple.

Qué ocurre si el inquilino cumple años durante el contrato

Un matiz que suele generar dudas: el requisito de edad se evalúa en el momento de formalizar el contrato. Si tu inquilino tenía 34 años cuando firmasteis y cumple 36 al año siguiente, la reducción no desaparece de golpe por ese motivo, ya que el requisito se entiende cumplido en origen; en cualquier caso, ante dudas concretas sobre tu situación, conviene confirmarlo con un asesor fiscal antes de aplicar el tramo de forma automática en ejercicios sucesivos.

Documentación necesaria

Para poder defender este tramo ante una comprobación de Hacienda, conviene conservar:

• El DNI o documento de identidad del inquilino, que acredite su edad en el momento de la firma.
• El contrato de arrendamiento, con fecha de firma y datos del inquilino.
• Acreditación de que la vivienda no estaba arrendada previamente (o llevaba tiempo sin estarlo), para justificar la «incorporación al mercado».
• Confirmación de que el municipio estaba declarado zona tensionada en el momento de la firma.
• Si se opta por la vía del alquiler social: el convenio o documento que acredite el arrendamiento a la administración o entidad sin ánimo de lucro correspondiente.

Un ejemplo práctico

Marina tiene una vivienda que llevaba dos años vacía, situada en un municipio declarado zona de mercado residencial tensionado. Decide alquilarla por primera vez a dos hermanos de 22 y 27 años.

1. Se cumple el requisito de zona tensionada.
2. Se cumple la incorporación al mercado, al ser la primera vez que se alquila esa vivienda.
3. Ambos inquilinos tienen entre 18 y 35 años, así que la reducción del 70% se aplica sobre el 100% del rendimiento neto, sin necesidad de prorratear.
4. Si su rendimiento neto anual es de 5.000 €, con el 70% tributaría solo por 1.500 €, frente a los 2.500 € que le correspondería con la reducción general del 50%.

Errores comunes

• Asumir que este tramo aplica en cualquier zona, sin comprobar si el municipio está declarado formalmente como tensionado.
• Aplicarlo a un inquilino joven en una vivienda que ya llevaba tiempo alquilada a otras personas, sin cumplir el requisito de incorporación al mercado.
• No prorratear correctamente cuando solo parte de los inquilinos de un piso compartido cumplen el requisito de edad.
• Olvidar la segunda vía (alquiler social a administración o entidad sin ánimo de lucro), que también da acceso al 70% sin depender de la edad del inquilino.

Conclusión

El 70% es un incentivo generoso, pero mucho más restrictivo de lo que su nombre popular («alquiler a jóvenes») sugiere: exige zona tensionada, incorporación real al mercado de esa vivienda concreta, y una franja de edad específica del inquilino, con la posibilidad de aplicarlo de forma proporcional si el piso se comparte con personas que no cumplen el requisito. Antes de darlo por bueno, comprueba los tres requisitos uno por uno, y no olvides que existe también una vía alternativa a través del alquiler social que puede interesarte si tu perfil de inquilino no encaja en la franja de edad exigida.