Cuánto puede subir el alquiler cada año: el índice de referencia (IRAV)

Durante décadas, actualizar el alquiler cada año fue tan sencillo como mirar el IPC del mes correspondiente. Desde la Ley de Vivienda de 2023, eso ya no es así para la mayoría de contratos nuevos: existe un índice propio, el IRAV, pensado específicamente para el alquiler y que suele quedar por debajo del IPC general. Vamos a ver cómo funciona y cómo se calcula, con datos reales de 2026.

Qué es el IRAV y por qué sustituyó al IPC

El Índice de Referencia de Arrendamientos de Vivienda (IRAV) es un indicador que publica mensualmente el Instituto Nacional de Estadística (INE), creado por la Ley 12/2023 del Derecho a la Vivienda con un objetivo muy concreto: evitar que las rentas de alquiler suban al mismo ritmo que la inflación general, especialmente en contextos de picos inflacionarios como los vividos en los años anteriores a su creación. Se publica de forma oficial desde el 1 de enero de 2025.

Cómo se calcula el IRAV

El cálculo no es una simple copia del IPC: el IRAV se define como el valor mínimo entre tres referencias distintas:

1. La tasa de variación anual del IPC general.
2. La tasa de variación anual del IPC subyacente (el que excluye los elementos más volátiles, como energía y alimentos frescos).
3. Una tasa media ajustada, calculada con dos coeficientes moderadores fijados conjuntamente por la Dirección General de Vivienda y Suelo y la Dirección General de Política Económica (un coeficiente alfa de 0,5 y un coeficiente beta del 2%, este último alineado con el objetivo de inflación del Banco Central Europeo).

Al tomarse siempre el valor más bajo de los tres, el resultado del IRAV es, por construcción, igual o inferior al IPC general, lo que explica por qué suele quedar bastante más contenido en periodos de inflación alta.

A qué contratos se aplica (y a cuáles no)

El IRAV solo es de aplicación a los contratos de arrendamiento de vivienda habitual firmados a partir del 25 de mayo de 2023 (fecha de entrada en vigor de la Ley de Vivienda). Quedan fuera de su ámbito:

• Los contratos firmados antes de esa fecha, que se siguen actualizando según lo que hayan pactado las partes en su momento (habitualmente el IPC, o el antiguo Índice de Garantía de Competitividad).
• Los alquileres temporales, de habitaciones, locales comerciales, oficinas, garajes o trasteros cuando se arriendan de forma independiente.

Si tu contrato es anterior a esa fecha, el IRAV simplemente no te afecta, y debes seguir aplicando el índice o la fórmula que se pactó por escrito en su día.

El valor actual del IRAV y su evolución reciente

El IRAV se publica mes a mes, no es una cifra fija para todo el año. Durante 2025 osciló entre el 1,98% (marzo) y el 2,32% (diciembre), y en 2026 se ha mantenido en un rango similar: en torno al 2,47%-2,48% entre marzo y agosto de ese año. Para poner esa cifra en perspectiva, en agosto de 2026 el IRAV se situó en el 2,47%, frente a un IPC general del 4,3% ese mismo mes: una diferencia de 1,83 puntos porcentuales, la más amplia registrada desde que el IRAV se utiliza como referencia. Es un ejemplo claro de cómo este índice está cumpliendo su función de moderar las subidas frente al IPC general.

Cómo calcular la subida de tu renta con el IRAV

El cálculo, una vez sabes qué porcentaje corresponde, es sencillo:

1. Localiza el dato del IRAV publicado por el INE para el mes en que corresponde actualizar tu contrato (normalmente coincidiendo con el aniversario de la firma).
2. Multiplica la renta actual por ese porcentaje.
3. Suma el resultado a la renta vigente para obtener la nueva renta mensual.

Ejemplo: con una renta actual de 1.200 € y un IRAV del 2,47%, el incremento sería de 1.200 € × 2,47% = 29,64 €. La nueva renta mensual quedaría en 1.229,64 €.

Cómo y cuándo notificar la subida al inquilino

La renta actualizada solo es exigible a partir del mes siguiente a que la parte interesada (habitualmente el propietario) lo notifique por escrito a la otra parte, indicando expresamente el porcentaje aplicado. La propia normativa admite como válida una forma sencilla de notificación: una simple nota en el recibo de la mensualidad de pago anterior, siempre que quede constancia de ella. No se puede aplicar la subida con efectos retroactivos: si no se notifica a tiempo, el aumento solo empieza a contar desde el mes siguiente a la comunicación efectiva.

El matiz de los grandes tenedores en zona tensionada

Si el propietario tiene la condición de gran tenedor y la vivienda está situada en una zona de mercado residencial tensionado, el IRAV no es la única referencia a tener en cuenta: se aplica el menor valor entre el índice de referencia de precios del alquiler (el sistema estatal conocido como SERPAVI) y la renta que tuviera el contrato anterior sobre esa misma vivienda, lo que en la práctica suele resultar todavía más restrictivo que el IRAV general.

Un apunte sobre 2026: el intento de tope del 2% que no prosperó

En la primavera de 2026 se aprobó de forma temporal un Real Decreto-ley que limitaba la subida del alquiler a un tope extraordinario del 2%, por debajo incluso del propio IRAV. Ese decreto fue finalmente rechazado por el Congreso a finales de abril de 2026, por lo que desde entonces vuelve a aplicarse el índice oficial (IRAV) en su valor completo, sin ese tope adicional. Es un ejemplo de cómo este terreno normativo sigue siendo cambiante, así que conviene comprobar la situación vigente en el momento concreto en que vayas a actualizar una renta, y no dar por sentado que las reglas de hace unos meses siguen siendo las mismas.

Errores comunes al actualizar la renta

• Actualizar la renta sin tener una cláusula de revisión anual pactada expresamente en el contrato: sin ella, no hay actualización posible, apliques el índice que apliques.
• Usar un porcentaje «fijo» para todo el año: el IRAV varía cada mes, así que hay que tomar el dato correspondiente al mes de la actualización, no uno genérico que hayas visto en algún momento del año.
• No notificar por escrito y pretender cobrar la subida con efectos retroactivos sobre meses ya pagados.
• Confundir el IRAV con otros índices: el que corresponda a un contrato de local comercial (el Índice de Garantía de Competitividad), el IPC general sin más, o los índices específicos de zonas tensionadas para grandes tenedores.

Conclusión

El IRAV ha cambiado de forma significativa cómo se actualiza el alquiler de vivienda habitual en España desde 2023, introduciendo un índice más moderado que el IPC y pensado específicamente para este mercado. Si tu contrato es posterior al 25 de mayo de 2023, es este índice —y no el IPC general— el que debes consultar cada mes antes de aplicar cualquier subida, notificándola siempre por escrito y con el porcentaje exacto que corresponda a ese mes concreto. Y si eres un gran tenedor en zona tensionada, recuerda que el IRAV puede no ser la única referencia: siempre prevalece el valor más bajo entre este índice y el límite específico de tu zona.