Cómo hacer un contrato de alquiler de vivienda válido en 2026

Un contrato de alquiler mal redactado no solo genera conflictos: puede hacer que cláusulas enteras se declaren nulas, o dejarte sin argumentos ante una reclamación. Desde la Ley 12/2023, además, hay elementos nuevos que hay que incluir sí o sí. Vamos a repasar, cláusula por cláusula, qué debe contener un contrato de alquiler de vivienda para ser válido en 2026.

¿Hace falta notario para que sea válido?

No. Un contrato de alquiler de vivienda es válido con un simple documento privado firmado por ambas partes, sin necesidad de notaría ni de ningún otro trámite adicional. Puede firmarse incluso de forma digital, con validez legal plena. El registro del contrato en el Registro de la Propiedad tampoco es obligatorio para que sea válido entre arrendador e inquilino, aunque sí aporta protección adicional frente a terceros (por ejemplo, si el propietario vendiera la vivienda a otra persona durante la vigencia del contrato).

Las cláusulas que todo contrato debe incluir

Un contrato de arrendamiento de vivienda completo en 2026 debería recoger, como mínimo:

• Identificación de las partes (nombre, DNI/NIF, domicilio).
• Descripción de la vivienda y sus anejos (garaje, trastero), incluyendo la referencia catastral.
• Régimen jurídico aplicable y destino residencial de la finca (que se va a usar como vivienda habitual).
• Fecha de inicio del contrato.
• Declaración de si la vivienda está en zona de mercado residencial tensionado o en zona libre.
• Condición de gran tenedor del arrendador, si aplica (lo desarrollamos en su propio apartado).
• Referencia al contrato anterior, si hubo uno sobre esa misma vivienda en los últimos cinco años, incluyendo por escrito la renta que se pagaba entonces.
• Renta desglosada y método de pago.
• Mecanismo de actualización de la renta (fundamental: sin esta cláusula, no se podrá actualizar la renta durante toda la vigencia del contrato).
• Duración y régimen de prórrogas.
• Fianza y garantías adicionales.
• Reparto de las reparaciones entre propietario e inquilino.
• Prohibición o autorización de subarriendo.
• Penalización por falta de devolución de la fianza en plazo.
• Plazos y dirección para notificaciones entre las partes.
• Causas de resolución del contrato.
• Anexos: inventario del mobiliario, fotografías del estado de la vivienda, certificado de eficiencia energética y, si procede, cédula de habitabilidad.

Omitir alguna de estas cláusulas —especialmente las relacionadas con la condición de gran tenedor o la referencia al contrato anterior— no es un simple descuido de redacción: puede suponer un incumplimiento normativo con consecuencias reales, desde la invalidez de determinadas condiciones hasta sanciones administrativas.

La duración: los mínimos que no puedes evitar

La duración del contrato se puede pactar libremente entre las partes —lo habitual es fijar un año—, pero la LAU establece unas prórrogas obligatorias que protegen al inquilino frente a un plazo inicial corto:

• Si el arrendador es una persona física, el inquilino tiene derecho a permanecer en la vivienda durante al menos cinco años, aunque el contrato se haya firmado por un plazo inferior. Un contrato de uno, dos o tres años se prorroga automáticamente, año a año, hasta alcanzar esos cinco años.
• Si el arrendador es una persona jurídica (sociedad, fondo de inversión), ese mínimo sube a siete años.

Una vez cumplido ese plazo mínimo, si ninguna de las partes comunica su voluntad de no renovar con la antelación debida, el contrato se prorroga tácitamente por anualidades adicionales, hasta un máximo de tres años más. De hecho, si al finalizar el contrato el inquilino permanece en la vivienda durante 15 días sin que el arrendador se oponga, se entiende prorrogado tácitamente por un año adicional.

Cualquier cláusula que fije una duración inferior a estos mínimos legales es nula, aunque el inquilino la haya firmado voluntariamente.

La fianza y las garantías adicionales

La fianza legal obligatoria en un arrendamiento de vivienda es de una mensualidad de renta, en metálico, y no puede actualizarse durante los primeros cinco (o siete) años del contrato. El arrendador tiene la obligación de depositarla en el organismo autonómico competente (cada comunidad autónoma tiene el suyo), y no hacerlo puede acarrear sanciones administrativas.

Además de esta fianza legal, propietario e inquilino pueden pactar garantías adicionales: un depósito extra, un aval bancario, o ambos combinados. Pero ojo, porque desde la Ley 12/2023 existe un límite claro: la suma total de todas las garantías adicionales (no cada una por separado) no puede superar el equivalente a dos mensualidades de renta. No puedes exigir, por ejemplo, dos meses de depósito adicional más un aval bancario más un seguro de impago sin límite: todo junto tiene ese tope de dos mensualidades.

El arrendador debe devolver la fianza en el plazo de un mes desde la entrega de llaves; si no lo hace en ese plazo, empieza a devengar el interés legal del dinero a favor del inquilino.

La actualización de la renta: el IRAV y las reglas de zona tensionada

Un matiz que cambia bastante respecto a años anteriores: para los contratos posteriores al 26 de mayo de 2023, la actualización anual de la renta ya no se referencia al IPC, sino a un nuevo índice de referencia (IRAV), elaborado por el INE, pensado para moderar las subidas frente a los picos de inflación que se vivieron en años anteriores.

Además, si el arrendador tiene la condición de gran tenedor y la vivienda está en una zona de mercado residencial tensionado, la actualización queda todavía más limitada: se aplica el menor valor entre el índice del sistema estatal de referencia de precios del alquiler (SERPAVI) y la renta que tenía el contrato anterior, lo que en la práctica suele traducirse en topes de en torno al 3% anual.

Un detalle que muchos propietarios pasan por alto: si el contrato no incluye una cláusula de actualización pactada expresamente, la renta simplemente no se puede actualizar durante toda la vigencia del contrato, ni siquiera aplicando el índice que correspondería por defecto. Es una de las razones de más peso para no descuidar esta cláusula al redactar el contrato.

La declaración de «gran tenedor»: qué es y por qué debe constar

Un gran tenedor es, con carácter general, quien es titular de más de 10 inmuebles urbanos de uso residencial, aunque en zonas concretas declaradas como tensionadas, la normativa autonómica puede rebajar ese umbral hasta 5 o más inmuebles dentro de esa misma zona. El propietario está obligado a declarar en el contrato si tiene o no esa condición, ya que de ello dependen tanto los límites a la renta en zona tensionada como el acceso del inquilino a determinadas prórrogas extraordinarias por vulnerabilidad. Omitir esta declaración, cuando corresponde, es precisamente uno de los incumplimientos que puede invalidar condiciones del contrato.

El certificado de eficiencia energética

Es obligatorio desde 2013 para poder alquilar una vivienda: el contrato debe hacer referencia a su existencia, y el inquilino debe recibir una copia. No disponer de él puede suponer sanciones que van desde los 300 hasta los 6.000 euros, así que conviene tenerlo listo antes de publicar el anuncio, no dejarlo para el momento de la firma.

El reparto de gastos y reparaciones

El contrato debe especificar con claridad qué gastos asume cada parte. Lo más habitual es que los suministros (agua, luz, gas, internet) corran a cargo del inquilino desde el inicio del contrato, mientras que las reparaciones necesarias para mantener la vivienda en condiciones de habitabilidad son, con carácter general, responsabilidad del propietario durante toda la vigencia del contrato, salvo los pequeños desperfectos derivados del desgaste por el uso ordinario, que corresponden al inquilino.

Cláusulas que son nulas aunque las firmes

Conviene saberlo tanto si eres propietario como si eres inquilino: son nulas las cláusulas que reduzcan los derechos mínimos reconocidos por la LAU al arrendatario, aunque las hayas firmado sin oponerte. Entran aquí, por ejemplo, una duración inferior a los mínimos legales, la prohibición de subarrendar en los supuestos que la propia LAU permite, o el traslado al inquilino de gastos que por ley corresponden al propietario. Firmar una cláusula así no la convierte en válida: simplemente no produce efectos si se reclama.

Anexos recomendados

Aunque no todos son estrictamente obligatorios, conviene incluir siempre:

• Un inventario detallado del mobiliario y los enseres que se ceden junto con la vivienda.
• Fotografías del estado del inmueble en el momento de la entrega, para evitar discrepancias al finalizar el contrato.
• El certificado de eficiencia energética.
• La cédula de habitabilidad, si tu comunidad autónoma la exige.

Un apunte sobre la subrogación

Si el inquilino fallece durante la vigencia del contrato, pueden subrogarse en su posición el cónyuge que conviviera con él, sus hijos, ascendientes o hermanos que también convivieran en la vivienda, siempre que se comunique al arrendador dentro de los tres meses siguientes al fallecimiento. Si no se comunica en ese plazo, el contrato se extingue.

Conclusión

Un contrato de alquiler válido en 2026 va bastante más allá de fijar una renta y una duración: exige declarar la condición de gran tenedor cuando corresponda, referenciar el contrato anterior si lo hubo, incluir una cláusula de actualización explícita (o renunciar a poder subir la renta durante toda la vigencia), y respetar los límites de fianza y garantías adicionales que marca la ley. Dedicar tiempo a redactarlo bien desde el principio, con todos sus anexos, es la mejor forma de evitar que una cláusula termine siendo nula, o que una reclamación te pille sin la documentación necesaria para defenderte.